이번 글에서는 근저당 순위 관련 정보에 대해 알아보도록 하겠습니다. 근저당 설정 순위는 전세, 월세, 보증금, 확정일자, 전입신고, 경매 등 부동산 거래와 관련해서 가장 중요한 부분 중 하나이니 아래 내용 잘 참고하시길 바랍니다.
근저당 순위
만약 소유하고 있는 주택이 경매나 공매 절차를 통해 양도되어야 한다면 이 경우에는 스스로의 소중한 전세 보증금을 전부 환급받지 못할 가능성도 고려해야 합니다. 물론 이러한 상황이 생기지 않도록 하는 것이 가장 좋지만 부동산 거래나 전세, 월세 계약을 하다 보면 이와 관련된 문제가 발생하는 경우가 생각보다 많기 때문입니다.
이러한 사안에 대한 이해를 돕기 위해서는 주택임대차보호법의 관련 조항을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 주택임대차보호법의 제3조와 제3조의 2를 자세히 분석해 보도록 하겠습니다.
[주택임대차보호법 제3조] “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민 등록을 마친 때에는 그 다음 날로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”
[주택임대차보호법 제3조의 2] “대항 요건과 임대차 계약 증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 권리자나 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.”
근저당 설정일자 = 확정일자
보통 사람들은 앞서 언급한 주택임대차보호법의 ‘그 다음 날부터 효력이 발생한다’는 구절 때문에 근저당 설정이 우선 순위를 가진다고 오해하는 경향이 있습니다. 그러나 이 사실만으로는 정확한 우선 순위를 판단하기에는 부족합니다.
이럴 때는 전입 신고 날짜도 함께 고려해야 합니다. 예를 들어, 전입 신고가 근저당 설정 다음날에 이루어졌을 때, 설정일과 확정일이 일치한다면 임차인과 근저당권자는 동일한 순위를 갖게 됩니다.
만약 전입 신고일이 근저당 설정일보다 하루라도 앞서고, 설정일과 확정일이 동일하다면 임차인은 근저당권자와 대등한 입장이 되며, 근저당권자와 세입자는 우선 순위가 같아집니다.
경매나 공매에서 분배될 때, 근저당권자와 세입자는 동일한 비율로 배당을 받게 되며 부족한 부분은 낙찰자가 인수해야 합니다.
주택임대차보호법은 주민 등록이 완료되는 시점부터 효력이 발생한다고 하며, 확정일 이후부터가 아니라는 점을 강조합니다. 따라서 임차인의 대항력은 전입 신고 다음 날로부터, 확정일의 효력은 그날부터 시작됩니다.
전입신고 vs. 확정일자
이때 염두에 두어야 할 사항은 주택임대차보호법 상에서 ‘주택의 인도와 주민 등록’을 전제 조건으로 대항력을 가지는 확정일자를 규정하고 있다는 것입니다. 그러므로 대항력이 없는 확정일자는 무효하며 전입신고 없이 받은 확정일자는 의미가 없다는 결론이 도출됩니다.
이에 따라 반드시 전입신고를 완료하고 확정일자를 받아야 합니다. 많은 분들이 확정일자가 전입신고보다 중요하다고 여기는 경향이 있지만 실제로는 주택의 점유와 전입신고가 확정일자보다 더 우선됩니다.
전입신고는 해당 주택의 점유와 주민 등록을 인정하는 역할을 하며, 확정일자는 경매나 공매에서 지불받을 순서를 결정하는데 사용됩니다.
경매나 공매와 무관한 주택의 경우라면 확정일자는 크게 의미가 없습니다. 법적으로 확정일자는 법원으로부터 지급받을 돈의 순서를 정하는 절차일 뿐이며 대항력의 자체적 의미를 나타내는 것은 아닙니다. 하지만 이는 확정일자의 중요성을 낮추는 것이 아니라 오히려 전입신고의 중요성을 강조하기 위한 설명입니다.
본인의 전입신고와 확정일자 날짜가 어떤 다른 기록보다 빠르다면 걱정할 필요가 없습니다. 그러므로 가능하다면 이사한 당일에라도 전입신고를 하고 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.
근저당 설정일자 ≤ 확정일자, 전입신고
근저당설정 일자가 확정일자 또는 전입신고 날짜와 같거나 근저당일자가 앞서는 경우는 어떨까요?
이런 경우라면 근저당일자가 반드시 우선권을 가집니다. 그러므로 집을 전세나 월세로 임대하기 전에, 해당 주택이나 건물의 등기부등본을 확인하여 근저당이나 융자 등의 부담이 있는지 여부를 꼭 검토해야 합니다.
등기부등본을 접하는 것이 익숙하지 않으신 분들을 위해 아래 글에 해당 절차를 자세하게 안내하였습니다. 모든 부동산 거래에 있어서 등기부등본을 검토하는 것은 꼭 필요한 절차입니다.
전입신고 ≠ 확정일자 ≠ 근저당 설정일자
전입 신고, 확정일자, 근저당설정 일자가 모두 다른 경우는 어떨까요? 예를 들어 아래의 상황을 예시로 들어 설명드리겠습니다.
- 전입신고: 1월 3일
- 근저당설정 A: 1월 5일
- 확정일자: 1월 7일
- 근저당설정 B: 1월 9일
이런 경우 임차인의 순위는 전입신고가 근저당설정 A보다는 빠르지만 확정일자가 더 늦기 때문에 2순위가 됩니다. 우선순위 판단 시에는 전입신고와 확정일자의 날짜를 함께 확인하며 그 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 우선순위를 결정합니다.
순위가 2순위로 뒤로 밀렸지만 전입신고가 근저당설정 A보다는 더 빠른 경우에는 임차인은 대항력을 가지며 보증금의 일부가 배당될 수 있습니다. 이러한 상황에서도 경매나 공매에서 낙찰자에게 나머지 금액을 요구할 수 있는 것은 대항력 때문입니다. 이로써 전입신고의 중요성을 강조하고자 하는 것입니다.
대항력은 전입신고를 기준으로 하며 전입신고가 다른 모든 근저당설정보다 빠른 경우, 경매나 공매에서 낙찰받은 사람이 이를 가장 우선적으로 인수하고 변제해야 합니다.
만약 전입신고가 다른 근저당설정보다 늦다면 대항력이 없어지며, 이런 경우 구제받을 수 있는 선택지가 제한될 수 있습니다. 대항력의 유무는 말소 기준에 의해 결정되며 이 말소 기준일은 근저당설정, 즉 돈을 받을 관계를 기준으로 삼습니다. 그래서 말소 기준일 이후의 권리 관계는 자동으로 소멸하게 됩니다. 전입신고가 말소 기준일보다 늦다면 순위에 따라 배당이 이루어지며, 받지 못한 보증금은 소멸될 수 있습니다.
가장 중요한 사항은 계약과 동시에 반드시 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다. 현재는 전입신고와 확정일자 모두 인터넷으로 접수할 수 있어서 시간이 제한된 상황에서도 수월하게 진행할 수 있습니다. 또한 주민센터 방문 시 두 가지 절차를 훨씬 더 간편하게 진행할 수 있으므로 꼭 준비하시길 바랍니다.
근저당 순위 외 참고 자료
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근저당 순위 마무리
이번 글에서는 근저당 순위 관련 정보에 대해 함께 살펴보았습니다. 근저당 설정 순위는 전세, 월세, 보증금, 확정일자, 전입신고, 경매 등 부동산 거래와 관련해서 가장 중요한 부분 중 하나이니 말씀드린 내용들 참고되셨길 바랍니다.