이번 글에서는 근저당권 뜻과 더불어 설정, 해지, 말소 신청 방법 등에 대해 알아보도록 하겠습니다. 근저당권 설정 등기, 말소 등기는 부동산 매매, 전세, 월세 관련하여 아주 중요한 정보이니 꼭 잘 숙지하고 계시길 바랍니다.
근저당권
근저당권은 미래에 발생할 예정인 채권을 보장하기 위해 특정 부동산에 미리 저당을 설정하는 절차입니다. 즉, 채무자가 앞으로 채무를 이행하지 않을 경우를 대비하여 특정 부동산을 담보로 설정함으로써 추후 해당 부동산을 담보로 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 채권자에게 부여하는 것을 의미합니다.
근저당권 뜻
근저당권은 반드시 등기 절차를 거쳐야만 효력이 발생하며 동일한 부동산에 여러 개의 근저당권이 설정된 경우 등기 절차 순서에 따라 우선 순위가 결정됩니다. 이에 대해서는 아래 글에 자세히 정리를 해두었으니 참고하시길 바랍니다.
또한 근저당권자는 해당 부동산의 담보물로 설정된 근저당을 통해 채무 변제를 받기 위해 경매나 공매를 요구할 수 있습니다. 근저당권은 일반적으로 채무로 잡힌 금액의 120%까지를 보증하며 이는 실제 채무뿐만 아니라 연체 이자, 경매 비용, 위약금 등을 고려한 금액을 의미합니다. 실제 발생 비용이 최고액을 초과하더라도 최고액까지만 우선 변제를 받을 수 있으며 최고액보다 낮은 경우에는 실제 채권액에 한해 우선 변제가 가능합니다.
근저당권 설정 시에는 담보로 설정할 채권 최고액을 물권적 합의와 등기를 통해 반드시 명시해야 합니다. 이 채권 최고액은 융자 희망자가 최대 한도로 융자를 받을 수 있는 금액을 의미하며 주택의 경우 은행은 해당 부동산의 위치, 연식, 도시 계획 등을 고려하여 일반적으로 담보물 시가의 70-80% 정도로 감정가를 결정합니다.
설정 등기 방법
근저당설정은 부동산 담보 대출을 받을 때 금융기관이 해당 부동산의 감정평가 후 근저당을 설정하고 그로써 융자를 제공하는 과정입니다. 금융기관이 부동산 담보 대출을 위해 설정하는 근저당 설정 비용은 등록세, 교육세, 등기 신청 수수료, 법률 상담료, 감정 평가 비용, 인지세 등을 포함합니다. 일반적으로 대출 금액의 약 0.6~0.7% 정도가 근저당 설정 비용으로 발생합니다.
오프라인
근저당 설정 신청은 크게 다음과 같은 5단계로 진행됩니다.
- 관할 등기소 방문하여 등기수입증지 첨부
- 등기수입증지는 등기소나 은행에서 구입하여 신청서에 첨부
- 신청서 제출 시 신분증 지참하여 관할 등기소 세무계 제출
- 등기필정보통지서 또는 등기완료통지서 수령
- 등기사항증명서 확인을 통한 등기 사항 확인
대법원 등기수입증지는 은행이나 등기소 주변에서 구입하여 신청서에 부착합니다. 신청서를 제출할 때는 등기신청서와 신분증을 가지고 관할 등기소 세무계에 제출하면 됩니다. 등기가 완료되면 등기필정보통지서 또는 등기완료통지서를 받아 신청 내용이 올바르게 등기되었는지 확인합니다.
등기 소재지를 확인하기 위해 대법원 인터넷 등기소, 등기소 소개, 등기소 찾기 등의 정보를 참고할 수 있습니다. 제출 후 신청 상황 확인은 등기소 신청 제출 후 대법원 인터넷 등기소의 등기 열람/발급 섹션에서 해당 부동산의 지번을 입력하면 확인할 수 있습니다.
온라인
온라인으로 신청할 경우 당사자 또는 대리인이 직접 진행 가능하며 법률 대리인이 당사자를 대신하여 신청할 수도 있습니다. 다만, 사단이나 재단의 경우 온라인 신청이 불가능하며 외국인의 경우 외국인 등록 및 국내 거주 신고 요건을 충족해야 합니다.
온라인 신청 시에는 반드시 공동인증서가 필요하며 범용 또는 개인용 공동인증서를 금융기관을 통해 발급받아 두시는 것이 좋습니다. 법인의 경우 대법원 등기소에서 전자 증명서를 발급받아 인터넷 등기소에서 이용 등록을 해야 합니다.
또한 온라인 신청을 위해 등기 신청자나 대리인은 최초 등기 신청 전에 사용자 등록을 해야 합니다. 이 과정은 전국의 등기소에서 가능하며 근저당권 설정 등기는 근저당권 설정자와 근저당권자 양측이 공동으로 신청하므로 양측 모두 사용자 등록이 되어 있어야 합니다.
필요 서류
근저당권 설정에는 여러 서류가 필요한데 아래에 정리해두었으니 빠짐 없이 챙기시길 바랍니다. 해당 서류들이 준비되면 이를 가지고 등기소에 가시면 됩니다.
- 근저당설정계약서
- 등록세영수필확인서 및 통지서
- 국민주택채권매입필증
- 등기의무자(채무자)의 인감증명서
- 등기의무자(채무자)의 권리에 관한 등기필증
- 주민등록표등본 및 초본(필요 시)
- 위임장(법무사, 변호사 등 대리인 이용 시)
말소 등기 방법 (설정 해지)
근저당권 말소는 근저당권 등기가 법적으로 무효가 되거나 사유로 인해 현실 상황과 부합하지 않게 된 경우 해당 등기를 소멸시키는 절차를 가리킵니다. 근저당권 말소나 해지는 적절한 법적 사유가 요구되며 아래와 같은 경우에 해당합니다.
- 채무 변제로 인한 계약 해지
- 근저당권 목적인 지상권, 전세권 소멸
- 경매 등으로 목적 부동산이 매각된 경우
- 혼동
- 당사자 간의 합의 해지
- 당사자 간의 약정 소멸 사유 발생 등으로 소멸
- 동일 채권을 담보하는 공동 저당권의 목적인 부동산 중 일부 부동산에 대해 근저당권을 포기할 경우
위와 같은 상황이 발생할 경우 근저당권 말소 또는 해지가 가능합니다. 이러한 절차를 진행할 때에도 자신이 직접 처리하거나 변호사나 법무사와 같은 대리인을 통해 처리할 수 있습니다.
근저당권 말소 등기 시 등기 의무자는 근저당권자가 되며 등기 권리자는 근저당권 설정자로서 소유권자, 지상권자, 전세권자 등이 해당됩니다.
개인이 직접 처리하는 경우 필요한 서류들을 얻기 위해 금융기관을 방문하여 위임장, 해지 증서, 설정 계약서 등을 요청합니다. 이들 서류를 첨부하여 관할 등기소에 접수하고 근저당권 말소 등기 신청서를 작성한 후 등기 사항 증명서를 발급받아 해지 여부를 확인하시면 됩니다.
또는 변호사나 법무사와 같은 대리인을 통해 처리할 경우 근저당권 말소 완료를 위해 대법원에서 정한 사무원이 등기소에 출석하여 서면 절차로 진행됩니다. 이때 소정의 말소 완료 수수료가 발생할 수 있습니다.
근저당권 외 참고 자료
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근저당권 마무리
이번 글에서는 근저당권 뜻과 더불어 설정, 해지, 말소 신청 방법 등에 대해 함께 살펴보았습니다. 근저당권 설정 등기, 말소 등기는 부동산 매매, 전세, 월세 관련하여 아주 중요한 정보이니 꼭 잘 숙지하고 계시길 바랍니다.