이번 글에서는 아파트 매매 등을 할 때 참고할만한 부동산 급지 관련 정보에 대해 알아보도록 하겠습니다. 서울, 수도권을 포함하여 전국 상급지, 1급지, 2급지, 3급지 등에 대해 궁금하신 분들은 아래 내용 참고하시길 바랍니다.
부동산 급지
참고로 이 글은 네이버 부동산 전문가 땅짚고 님의 글을 참고하여 작성되었습니다. 땅짚고 블로그의 자세한 내용과 더 많은 부동산 정보를 참고하시고 싶으신 분들은 해당 블로그를 함께 참고해주시면 감사하겠습니다.
또한 해당 가격은 2022년 8월 기준으로 계산된 가격으로 현재 가격과는 일부 차이가 있을 수 있습니다. 하지만 급지 평가 방법이나 이를 통해 도출된 1~10급지의 결과는 현재에도 적용해볼 수 있으므로 이를 감안하여 읽어보시길 바랍니다.
평가 방법
아파트 10급지 구분법은 전국 176개 시, 군, 구를 10개 등급으로 나누는 방식으로 이는 아파트 가격의 5분위를 기반으로 합니다. 이것은 한국부동산원의 주간 및 월간 아파트 가격 동향 시계열 데이터를 활용하여 구성됩니다. 이 시스템은 176개 지역 내에서 시, 군, 구를 분류하며, 아파트 가격 데이터가 부족한 지역은 주로 투자 관점에서의 분석이 큰 의미를 가지지 않기 때문에 해당 지역은 제외됩니다.
이 과정에서 176개 지역 내에서 각 지역별로 고가 아파트 단지 상위 20%에 해당하는 5분위의 아파트 평균 가격을 계산하고 이를 기준으로 10분위로 구분하여 각 지역을 10급지로 분류합니다.
위의 요약표를 분석해보면 1급지의 5분위 평균 가격에는 일종의 ‘고가 프리미엄’이 적용되어 일반적인 가격보다 상당히 높은 수준임을 알 수 있습니다. 더불어 2급지의 가격이 1급지의 평균 가격의 약 58% 수준으로 제한되어 있다는 사실을 확인할 수 있습니다. 이는 1급지 아파트의 가격이 전국 평균 아파트 가격보다 상당히 높다는 것을 강조하는 예시로 볼 수 있습니다.
3급지부터는 상위 급지에 대한 비율이 대체로 평균적으로 80% 정도를 유지하고 있습니다. 이는 개별적으로 편차가 존재할 수 있으나 일반적인 경향성으로서 하위 급지의 경우 바로 직전 상위 급지 대비 가격의 약 80% 정도 수준의 가격대를 갖고 있다는 것을 의미합니다. 급지가 낮아질수록 가격이 직전 상위 급지 대비 약 80% 수준으로 낮아지는 것이 지속적으로 나타나는 것이죠. 이러한 추세는 급지 간 가격 비교의 중요한 기준으로 살펴볼 만한 의미를 가집니다.
1급지
아래의 표를 살펴보시면 분명하게 알 수 있을 텐데 서울 강남구가 전국에서 아파트 가격이 가장 높은 지역임을 확인할 수 있습니다. 1급지는 대부분 서울 및 경기 일부 지역으로 이루어져 있습니다.
급지의 높낮이 자체보다는 동일한 급지 내에 어떤 지역들이 함께 분류되어 있는지를 주목해야 합니다. 예를 들어 경남 진주, 제주도 서귀포, 경기도 이천, 울산 동구, 대전 대덕구, 울산 울주군, 대구 달성군, 충남 아산, 충북 청주 청원, 전남 여수, 경남 양산, 전남 순천, 전남 무안, 경북 경산, 부산 사하구, 강원 속초, 경북 포항 남구, 강원 춘천 등이 동일한 급지로 묶여 있습니다.
따라서 아파트 가격 비교 분석 시에는 이렇게 동일한 급지에 속한 다른 지역들과의 비교가 중요합니다. 이를 통해 해당 지역이 고평가되었는지 아니면 저평가되었는지를 판단할 수 있습니다. 10급지의 분류는 아파트 시세 변동에 따라 언제든지 변동 가능하며 특정 지역의 아파트 가격이 크게 상승하거나 하락하는 경우에 급지 간 이동이 발생할 수 있습니다.
서울과 경기의 핵심 지역이 1급지로 분류되어 있는 사실을 확인할 수 있습니다. 강남과 서초는 현저히 높은 평당 단가를 가지며 양천구 아래 지역은 아직까지는 강남과 서초에 비하여 약 절반 정도의 거래 가격을 보이고 있는 것을 볼 수 있습니다. 이와 같이 급지의 분류 자체보다, 비슷한 급지 내에서 어떤 지역이 더 고평가되었거나 어느 지역이 더 저평가되었는지를 스스로 판단하고 해석하는 것이 중요합니다.
2급지
서울의 나머지 지역과 일부 경기 추가 핵심 지역들이 2급지로 분류되어 있는 것을 확인할 수 있습니다. 관악과 같은 일부 지역은 경기도의 수원이나 의왕에 비해 평당 단가가 낮은 상황입니다.
3급지
서울시 중랑구는 3급지로 분류되어 있는데 중랑구의 위치 등을 고려하면 이것이 저평가된 상태일 수도 있으며 앞으로의 성장 가능성이 보이는 지표일 수도 있습니다. 3급지에는 부산의 해운대구와 기타 지방의 주요 지역들이 포함되어 있습니다.
4급지
경남의 창원, 경기의 남양주와 부천 그리고 대전의 유성 등이 4급지로 분류되어 있습니다. 4급지에서도 경기 부천과 같이 수도권 접근성이 뛰어나거나 대전의 유성처럼 직장과 교육 등의 인프라가 잘 갖춰진 지역들이 포진해 있음을 볼 수 있습니다.
5급지
인천의 부평과 경기도 및 광역시의 주요 구들이 5급지에 속해 있는 것을 확인할 수 있습니다. 이 지역에서도 부평, 평택, 의정부와 같은 지역들은 수도권 접근성이 좋으며 성장 가능성이 큰 특징을 가지고 있음을 알 수 있습니다. 어느 지역이 본인에게 고평가되었는지, 또 어느 지역이 저평가되었다고 보이는지를 스스로 판단하시면서 정보를 해석하시는 것이 도움이 될 것입니다.
6급지
수도권이나 광역시의 주요 지역들 대부분이 대략 6급지에 속하게 됩니다. 이 중에서도 교통망의 변화나 수요 공급 변화로 인해 다양한 기회들이 나타날 수 있으므로 주의깊게 살펴보시는 것이 중요합니다.
7급지
7급지부터는 수도권과 광역시를 제외한 지방 주요 도시들의 이름이 나타납니다. 예상치 못하게 경기도 이천이 7급지에 속해 있다는 사실도 확인할 수 있습니다. 또한 강원도 춘천이 7급지로 분류되어 있는데 강원도 내 도시 중에서 가장 높은 평당 단가를 기록하고 있다는 점을 알 수 있습니다.
8급지
8급지에서는 7급지에 이어 지방의 주요 도시들이 포함됩니다. 인천시의 동구가 8급지에 속한다는 점은 조금 놀라운 사실일지도 모릅니다. 또한 경남의 김해, 전남의 나주 그리고 부산의 사상구 등이 8급지로 분류되어 있습니다.
9급지
9급지에도 익숙한 지역들이 많이 있습니다. 경기도의 동두천과 포천이 9급지로 분류되어 있다는 점이 눈에 띕니다. 같은 9급지 내에는 충남의 보령과 논산, 경북의 안동 그리고 부산의 중구 등이 함께 위치하고 있는 것을 볼 수 있습니다.
10급지
마지막으로 10급지로 넘어가면 지방에서도 중소 도시들이 주를 이루며 평당 단가가 1천만 원 아래로 떨어지게 됩니다.
부동산 급지 외 참고 자료
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부동산 급지 마무리
이번 글에서는 아파트 매매 등을 할 때 참고할만한 부동산 급지 관련 정보에 대해 함께 살펴보았습니다. 서울, 수도권을 포함하여 전국 상급지, 1급지, 2급지, 3급지 등에 대해 궁금하신 분들은 말씀드린 내용들 참고되셨길 바랍니다.