이번 글에서는 근저당설정 관련 정보에 대해 알아보도록 하겠습니다. 근저당설정 우선순위, 설정 방법, 해지 비용, 말소 방법 등에 대해 궁금하신 분들은 아래에서 설명드릴 내용들 잘 참고하시길 바랍니다.
근저당설정
근저당설정은 부동산이나 재산에 대한 담보를 설정하는 절차를 의미합니다. 이는 주로 부동산을 담보로 하여 대출을 받을 때나 채무보증을 할 때 사용됩니다. 근저당을 설정하면 부동산 소유자가 해당 부동산을 담보로 놓고 돈을 빌리거나 채무를 보증할 수 있게 됩니다.
근저당 설정은 채무자와 채권자 양측의 이익을 보호하고 부동산 거래의 투명성과 신뢰성을 높이는 중요한 절차입니다. 채무자는 이를 통해 필요한 자금을 조달하고, 채권자는 대출 등을 제공함으로써 수익을 얻을 수 있습니다.
근저당권의 효력이 발생하려면 반드시 등기 절차를 거쳐야 하며, 동일한 부동산에 여러 개의 근저당권이 설정된 경우, 등기 절차 순서에 따라 우선순위가 결정됩니다.
또한 근저당권자는 해당 채무를 변제 받기 위해 근저당이 설정된 부동산의 경매나 공매를 청구할 수 있습니다. 보통 근저당권은 채무액의 120%까지 담보를 제공하며, 실제 채무액 외에도 지연 이자, 경매 비용, 위약금 등을 포함합니다. 이에 따라 실제 발생 비용이 최고액을 초과하더라도 최고액까지만 우선 변제를 받을 수 있으며 최고액에 미달한 경우에는 실제 채권액에 한하여 우선 변제가 가능합니다.
근저당권 설정 시에는 담보로 잡힐 채권의 최고액을 물권적 합의와 등기를 통해 꼭 기록해야 합니다. 이 최고액은 융자 희망자가 최대 한도로 융자를 받을 수 있는 금액을 나타냅니다.
예를 들어 융자 희망자가 1억 원 짜리 주택을 은행에 담보로 제공하려 할 때 은행은 주택의 위치, 연한, 도시 계획 등을 고려하여 감정가를 결정합니다. 대개 담보물 시가의 70-80%에 해당하는 감정가가 정해지게 됩니다.
우선순위
그렇다면 근저당 우선순위는 어떻게 판별할 수 있을까요? 아래 글에서는 근저당 순위 관련 정보에 대해 정리해두었습니다. 근저당설정 순위는 전세, 월세, 보증금, 확정일자, 전입신고, 경매 등 부동산 거래와 관련해서 가장 중요한 부분 중 하나이니 아래 내용 잘 참고하시길 바랍니다.
설정 방법 · 금액
근저당 설정 신청 과정은 크게 다섯 단계로 이뤄집니다. 먼저 ‘관할 등기소 찾기 방문’을 통해 시작하며, 그 다음으로 ‘등기수입증지 첨부’, ‘신청서 제출’, ‘등기필통지서 또는 등기완료통지서 수령’, 그리고 ‘등기사항증명서 확인’의 단계를 거칩니다.
- 관할 등기소 찾기 방문
- 등기수입증지 첨부
- 신청서 제출
- 등기필통지서 또는 등기완료통지서 수령
- 등기사항증명서 확인
등기수입증지 첨부는 대법원 등기수입증지를 등기소나 주변 은행에서 구입하여 신청서에 붙이는 것입니다. 신청서를 제출할 때에는 신분증을 지참하여 관할 등기소 세무계에 제출하시면 됩니다.
등기가 완료된 후 대법원인터넷등기소의 사건 처리 현황을 확인하여 등기필정보통지서나 등기완료통지서를 받으실 수 있습니다. 등기 완료 후 등기사항증명서를 발급받아 신청한 내용이 정확히 등기되었는지 확인하는 과정이 필요합니다.
관할 등기소는 대법원인터넷등기소나 등기소 소개를 통해 확인하실 수 있습니다. 제출 후 접수 상황 확인은 등기소 신청서 제출 후 대법원인터넷등기소의 등기 열람/발급 항목에서 해당 부동산의 지번을 입력하면 확인할 수 있습니다.
근저당 설정은 주택 담보 대출 등에서 융자 희망자가 신청하며 금융기관이 해당 담보물을 감정하고 근저당을 설정한 후 융자를 지원하는 방식입니다. 이 과정에서 근저당 설정 비용이 발생하는데 등록세, 교육세, 등기 신청 수수료, 법무사 수수료, 감정 평가 수수료, 인지세 등이 포함됩니다. 일반적으로 대출 금액의 0.6~0.7% 정도가 비용으로 발생합니다.
근저당권 설정에는 여러 서류가 필요합니다. 근저당설정 서류는 아래와 같으니 참고하시길 바랍니다.
- 근저당설정계약서
- 등록세영수필확인서 및 통지서
- 국민주택채권매입필증
- 등기의무자 (채무자) 인감증명서
- 등기의무자 (채무자) 권리에 관한 등기필증
- 주민등록표등본 및 초본 (필요시)
- 위임장 (법무사, 변호사 등 대리인 이용 시)
말소 방법 · 서류
근저당권 말소는 근저당권 등기가 실체 관계와 맞지 않게 되거나 법적으로 소멸되어야 할 때 이를 법률적으로 소멸시키기 위해 진행하는 등기 과정을 의미합니다. 근저당 말소 시 필요한 서류는 아래와 같습니다.
- 위임장 (대리인이 신청하는 경우)
- 해지 증서
- 근저당 설정 계약서 등
근저당권 말소 등기 시 등기 의무자는 근저당권자가 되며 등기 권리자는 근저당권 설정자이자 소유권자, 지상권자, 전세권자가 됩니다.
본인이 직접 이를 진행할 때는 금융기관을 찾아 위임장, 해지 증서, 설정 계약서 등 근저당권 말소에 필요한 서류를 요청합니다. 이 서류를 첨부하여 관할 등기소에 접수한 후 근저당권 말소 등기 신청서를 작성하고 등기 사항 증명서를 발급받아 해지 여부를 확인하시면 됩니다.
대리인을 통해 진행하는 경우에는 변호사나 법무사 등을 통해 대법원 규칙에 따라 사무원을 등기소에 출석시켜 서면으로 제출할 수 있습니다. 이 과정에서 일정한 해지 완료 수수료가 발생하게 됩니다.
해지 방법 · 비용
근저당 해지는 근저당 말소와 동일합니다. 따라서 근저당 해지 또는 말소 사유가 발생하면 앞서 말씀드린 근저당 말소 시 필요 서류를 챙겨서 근저당 해지를 진행하시면 됩니다.
근저당설정 외 참고 자료
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근저당설정 마무리
이번 글에서는 근저당설정 관련 정보에 대해 함께 살펴보았습니다. 근저당설정 우선순위, 설정 방법, 해지 비용, 말소 방법 등에 대해 궁금하신 분들은 말씀드린 내용들 참고되셨길 바랍니다.