이번 글에서는 주택임대차보호법 관련 정보에 대해 알아보도록 하겠습니다. 계약신고, 신고필증, 주택임대차계약 등 주택임대차보호법 관련 정보가 궁금하신 분들은 아래 내용 꼼꼼히 읽어보시고 참고하시길 바랍니다.
주택임대차보호법
주택임대차보호법은 대한민국의 주택 임대차 계약 관련 규정을 담은 법률로 임대인과 임차인 간의 계약 관계를 조정하고 임차인의 권익을 보호하기 위해 제정된 법입니다. 이 법은 주택 임대차 시장에서 불공정한 계약 조건이나 임차인의 약점을 보호하며 안정적인 주거 환경을 조성하는 것을 목표로 하고 있습니다.
이러한 주택임대차보호법은 임대인과 임차인 간의 균형을 유지하고 주거자의 안정성을 강화하기 위해 중요한 역할을 합니다. 주택임대차보호법에서는 임차인 보호를 위해 아래와 같은 특례를 규정하고 있습니다.
- 임대 기간의 보장 (2년)
- 임대료, 보증금 증액 제한
- 보증금 → 월세 전환 시 전월세 전환율 제한
- 대항력, 우선변제권 부여
- 주택 임차권 승계 (상속법 특례)
또한 주택임대차보호법에는 “임차인이 임대인에 대해 요구하는 보증금 반환 소송에 대해서는 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조, 제11조의 2를 참조한다”라고 명시되어 있습니다.
주택임대차보호법은 주거용 건물 전체 또는 일부에 대한 임대차 계약에 적용됩니다. 해당 주택의 어떤 부분이 주거 이외의 목적으로 사용되더라도 이 법의 적용 대상이 됩니다.
기간 · 갱신
그렇다면 주택임대차보호법 적용 기간, 갱신 주기는 어떻게 될까요? 이에 대해 관련 법률에서는 임차인의 보호를 위한 조항으로 임대 기간과 갱신에 관한 특별한 규정이 포함되어 있습니다.
제4조에 따르면 “기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 간주된다. 그러나 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있다”고 기재되어 있습니다.
- 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 경우 → 최소 2년 임대 기간 적용
- 갱신 거절 또는 계약 조건 변경 시 임대 기간 종료 2-6개월 전에 사전 통보 필수
또한 임대 기간이 만료되더라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대 계약이 계속되는 것으로 간주됩니다. 이 외에도 제6조에는 계약 갱신과 관련된 내용이 다루어져 있습니다.
“임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절 또는 변경하지 않는 의사 표시를 하지 않거나 통지하지 않으면 계약 갱신이 자동으로 이루어진다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 마찬가지로 갱신된 것으로 간주된다.”
이는 임대 기간이 종료되기 2-6개월 전에 갱신 거절이나 계약 조건 변경 통지가 없는 경우 계약은 자동으로 연장된다는 내용입니다. 연장된 계약은 기존 조건을 유지합니다.
임대료 · 보증금 (최대 5% 인상)
주택임대차보호법에서 가장 중요한 부분은 바로 매년 인상할 수 있는 임대료, 보증금에 5%의 상한폭이 존재한다는 점입니다. 관련 법률에서는 아래와 같이 임대료와 보증금 증액에 대한 제약을 기술하고 있습니다.
- 임대료와 보증금 증액은 계약 갱신 시마다 최대 5%로 제한됩니다.
- 임대료와 보증금 증액 이후 1년 이내에 추가적인 증액을 할 수 없습니다.
법률에 따르면 당사자는 미리 정한 임대료나 보증금이 주택 관련 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 변동이나 경제 상황 변화로 인해 부적절해지는 경우 이후에 해당 증감을 요구할 수 있습니다. 다만 증액 요구는 임대계약 또는 약정한 임대료나 보증금의 증액 이후 1년 이내에는 할 수 없습니다.
또한 제1항에 따른 증액 요구는 약정한 임대료나 보증금의 20분의 1을 초과해서는 안 됩니다. 다만 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도의 경우 해당 지역의 임대차 시장 조건 등을 고려하여 별도의 조례로 상한선을 설정할 수 있습니다.
우선변제권 · 대항력
‘대항력’이라는 용어는 제3자가 임차권을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 먼저 ‘우선변제권’은 선순위 채권자에게 대항력이 없으며 임차권이 소멸하는 중간 임차인이라 할지라도 후순위 채권자에 대한 대항력과 확정일자를 갖추게 되면 그보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.
- 대항력: 입주 및 전입신고 완료 후 다음 날 0시부터 유효
- 우선변제권: 임대차 계약서에 확정일자 기재 필수
주택임대차보호법에 의하면 입주 및 전입신고가 완료되면 즉시 다음 날 0시부터 대항력이 부여됩니다. 또한 임대차 계약서에 확정일자를 명시하게 되면 우선변제권이 인정됩니다.
전세나 월세 계약 시 전입신고 및 확정일자 설정은 중요합니다. 이를 통해 추후에 임대인의 근저당 설정이나 융자로 인한 문제가 발생할 경우 임차인이 보증금을 보호받을 수 있게 됩니다. 따라서 전입신고, 확정일자는 꼭 제때 신청하시길 바라며 이 부분에 대해 항상 유의하시기 바랍니다.
신고 방법
그렇다면 주택임대차계약 신고는 어떻게 해야할까요? 주택임대차계약 신고란 임대차 계약 당사자가 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대 기간, 임대료 등의 계약 내용을 주택이 위치한 지역의 관할 신고 관청에 공동으로 신고하는 제도를 의미합니다.
2021년 6월 1일부터 적용되는 주택임대차계약 신고는 신규 계약 또는 계약 갱신 시에 해당됩니다. 이 신고 대상 지역은 다음과 같습니다.
- 수도권 전체 (서울, 경기, 인천)
- 광역시 (대전, 대구, 광주, 울산, 부산)
- 세종시
- 제주시
- 각 도의 시 지역
주택임대차계약 신고 대상은 임대차 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월 임대료가 30만 원을 초과하는 임대차 계약에 해당합니다. 보증금과 임대료의 변동 없이 임대 기간만 연장하는 경우에는 별도의 주택임대차계약 신고가 필요하지 않습니다.
이 신고를 위해 관련 주택의 소재지 읍면동 주민센터를 방문하여 통합민원창구를 통해 오프라인으로 신고할 수 있습니다. 또한 부동산거래관리시스템을 통해 온라인으로도 주택임대차계약을 신고할 수 있습니다.
주택임대차보호법 외 참고 자료
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주택임대차보호법 마무리
이번 글에서는 주택임대차보호법 관련 정보에 대해 함께 살펴보았습니다. 계약신고, 신고필증, 주택임대차계약 등 주택임대차보호법 관련 정보가 궁금하신 분들은 말씀드린 내용들 참고되셨길 바랍니다.