이번 글에서는 깡통전세, 전세사기 예방 방법 관련 정보에 대해 알아보도록 하겠습니다. 아파트 매매 시 전세사기 수법을 알아보고 전세 보증보험을 비롯하여 이와 관련된 예방 방법이 궁금하신 분들은 아래 내용 참고하시길 바랍니다.
깡통전세 · 전세사기
요즘 ‘깡통전세’라는 용어를 자주 들어보셨을 겁니다. 최근에는 전세 세입자들의 피해 사례가 늘어나면서 깡통전세 문제가 심각한 이슈로 떠오르고 있습니다. 이에 따라 전세 주택 세입자들의 안전한 거주를 위해 깡통전세에 대한 이해와 예방 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
뜻 · 정의
깡통전세란 주택 담보 대출금과 전세 보증금의 합이 집 값의 80%를 초과하여 전세 보증금을 보장받기 어려운 상황을 지칭합니다. 다시 말해, 부채 비율이 높아서 집 주인이 부채 상환에 어려움을 겪을 경우, 해당 집에서 거주 중인 세입자에게도 피해가 갈 수 있는 현상입니다.
이러한 깡통전세 상황에서는 전세 계약 기간이 남아 있음에도 불구하고 집이 경매에 넘어가거나 전세 보증금을 반환 받지 못하는 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 부동산 시장이 불안정할 때는 집 값이 하락하면서 전세가가 매매가를 넘어설 수 있는데, 이로 인해 역전세 현상이 발생하여 세입자들이 예상치 못한 피해를 입을 수 있습니다.
깡통전세가 발생하면 전세 계약 기간이 아직 남아 있음에도 거주 중인 주택이 경매에 넘어가거나 전세 보증금을 반환받지 못하는 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 특히 부동산 시장의 안정성이 좋지 않을 때는 주택 가치가 하락하면서 전세 보증금이 실제 매매가보다 더 높아질 수 있는 역전세 현상도 발생할 수 있습니다.
- 전세가율 (주택 담보 대출금 + 전세 보증금) > 매매가의 80%
발생 원인
깡통전세의 주요 원인 중 하나는 갭 (Gap) 투자입니다. 갭 투자는 주택의 매매 가격과 전세 가격 간 차이를 작은 자본과 세입자의 전세금을 활용하여 매입한 뒤, 주택 가치 상승 시 차익을 얻는 투자 전략을 의미합니다.
간단히 말하면 ‘전세 가치와 매매 가치의 차익을 노리는 것’이 갭 투자입니다. 전세 가치와 매매 가치의 차이가 적은 주택을 세입자의 전세금을 활용해 구매하고, 시세가 오를 때 주택을 매도하여 수익을 얻는 방식입니다. 이로 인해 적은 초기 투자로도 주택을 보다 저렴하게 구입할 수 있는 이점이 있습니다. 그러나, 부동산 시장이 불안정한 경우 주택 가치 하락으로 인해 손실을 보는 위험도가 함께 높아집니다.
부동산 시장이 호황을 보이면 주택 가치 상승으로 수익을 창출할 수 있지만, 시장이 하락할 경우 주택을 팔 수 없는 상황이나 다른 세입자를 찾을 때까지 손해를 볼 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다.
유의 사항
깡통전세 외에도 전세 계약 시 유의해야 할 사항들이 존재합니다. 바로 이중 계약, 불법 중개 사무소, 저가 매물 중복 계약과 같은 전세 사기 사례가 그 중에 속합니다.
전세 이중 계약은 주택 소유주와 전세 계약을 맺은 입주자 사이에서 벌어지는 사기의 하나입니다. 이 상황에서 주택 소유주는 자신이 집 주인임을 가장하며 새로운 세입자와 전세 계약을 맺거나 주택 소유주의 명의를 도용한 대리인이 속임수로 세입자와 전세 계약을 체결하고 전세 보증금을 부정하게 수취하는 상황을 의미합니다.
전세 이중 계약
저가 매물 중복 계약이란 시세보다 낮은 저가 매물로 세입자들을 유인한 뒤, 여러 세입자와 전세 계약을 체결한 뒤 전세 보증금을 가로채는 것을 말합니다.
- 임차인이 새로운 세입자와 전세 계약을 하는 행위
- 임대차 계약을 위임 받은 대리인이 세입자와 전세 계약을 맺은 뒤 중간에서 전세 보증금을 가로채는 행위
저가 매물 중복 계약
저가 매물 중복 계약이란 시세보다 낮은 저가 매물로 세입자들을 유인한 뒤, 여러 세입자와 전세 계약을 체결한 뒤 전세 보증금을 가로채는 것을 말합니다.
- 저가 매물로 다수 임차인 유인 후 전세 보증금을 가로채는 행위
불법 중개 사무소
불법 중개 사무소는 공인중개사 자격증이 없는 사람이 중개업 등록증, 자격증을 빌린 뒤 여러 세입자와 중복 계약을 체결하고 전세 보증금을 가로채는 방식입니다.
- 공인중개사 자격증 미보유자가 다수 임차인과 계약 체결 후 전세 보증금을 가로채는 행위
예방 방법
| 시점 | 예방 방법 |
|---|---|
| 전세 계약 전 | – 공인중개사 사무소 정상 등록 여부 확인 – 임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 확인 – 집 주인 신분증 등 서류 진위 여부 확인 – 대리인이 계약하러 올 경우 확인 사항 |
| 전세 계약 후 | – 반드시 ‘계약 당일’ 계약서에 확정일자 부여, 전입신고 완료 – 주택 전월세 신고 – 임대 보증금, 전세 보증금 보증 보험 가입 |
앞서 언급한 대로 깡통전세나 전세 이중 계약, 저가 매물 중복 계약, 불법 중개 사무소 등의 전세사기 위험을 줄이기 위해서는 전세 계약을 체결하기 전후로 아래 사항들을 주의 깊게 살펴봄으로써 피해를 사전에 방지하는 것이 중요합니다.
전세 계약 전
전세 계약을 체결하기 전 가장 우선적으로 해야 할 일은 해당 공인 중개사가 정식으로 등록된 사무소인지 확인하는 것입니다. 국가 공간 정보 포털, 경기 부동산 포털, 해당 지역의 부동산 관련 기관으로 연락하여 해당 중개사가 정식으로 등록된 중개업자인지 확인할 수 있습니다.
또한 전세 계약을 체결하기 전에 해당 주택의 건축물대장, 등기부 등의 문서를 꼼꼼히 검토하는 것이 필요합니다. 건축물대장은 정부 24 사이트를 통해 열람할 수 있으며, 해당 주택의 위치, 소유자 정보, 면적 등이 정확하게 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 또한 건물의 법적 이슈가 있는지 여부도 반드시 확인해야 합니다.
등기부등본 또한 인터넷 등기소를 통해 확인 가능하며 주택의 소재지와 등기부등본에 기재된 주소가 일치하는지 확인해야 합니다. 또한 소유자와 근저당권, 선순위 권리 관계에 대한 내용을 정확하게 검토해야 합니다.
납세증명서 역시 국세와 지방세에 대한 정보를 홈택스나 위택스를 통해 확인할 수 있습니다. 해당 주택 소유자가 세금을 제때 납부하였는지를 확인하는 것이 중요합니다.
또한 등기부등본에 기재된 소유자와 실제 계약을 진행하려는 주인이 동일한지도 반드시 확인해야 합니다. 앞서 언급한 것처럼, 불법한 행위로 전세 이중 계약을 시도하는 사례도 있을 수 있기 때문입니다.
전세 계약 후
전세 계약 이후에도 반드시 신경 써야 할 예방 및 주의 사항들이 있습니다. 이는 확정일자 부여, 전입신고, 주택 전월세 신고, 임대 보증금 보증 보험 가입 등을 포함합니다.
가장 중요한 단계 중 하나는 계약 체결 당일에 확정일자를 부여하고 전입신고를 완료하는 것입니다. 이로써 문제 발생 시 적법한 대응력을 확보하며, 우선 순위 채권자로서 전세 보증금을 보호할 수 있는 기회를 얻게 됩니다. 주택 전월세 신고는 임대 계약 체결 후 임대차 당사자가 의무적으로 해야 하는 절차입니다.
또한 SGI서울보증보험이나 HUG주택도시보증공사를 통해 미리 임대 보증금 보증 보험에 가입하는 것도 하나의 방법입니다. 보증 보험 가입 시 전세 보증금 반환 문제 발생 시 보증 보험을 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다.
SGI서울보증보험의 경우 임대 계약 기간이 1년이면 이사 후 5개월 이내에, 임대 계약 기간이 1년을 넘으면 이사 후 10개월 이내에 보증 보험에 가입해야 합니다. HUG주택도시보증공사의 경우 보증 보험 신규 계약은 전세 계약서 상 잔금 지급일과 전입 신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약 기간의 50%가 경과하기 전에 가입되어야 합니다. 또한 갱신 전세 계약의 경우에는 갱신 전세 계약서 상 전세 계약 기간의 50%가 경과하기 전에 보증 보험에 가입해야 합니다.
깡통전세 · 전세사기 외 참고 자료
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깡통전세 · 전세사기 마무리
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