이번 글에서는 착한임대인, 상생임대인 제도 관련 정보에 대해 알아보도록 하겠습니다. 상생임대인 제도 신청 방법, 양도세 혜택, 세액공제 등과 관련해서 자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래 글을 잘 참고해 보시길 바랍니다.
상생임대인 제도
이번 글에서는 최근 변경된 상생임대인과 착한임대인 제도에 대해 알아보겠습니다. 이 제도의 조건 및 상생임대 주택의 변화에 주목하시면, 주택 거래 시 양도세 면제와 장기보유 특별 공제를 통해 양도 소득세를 최대 10분의 1로 줄일 수 있는 경우도 있습니다. 따라서 상생임대인과 착한임대인 제도에 관심이 있는 분들은 아래 내용을 자세히 살펴보시기 바랍니다.
개요
2022년 10월, 정부는 상생임대인과 착한임대인 제도의 혁신을 발표하였습니다. 이 제도는 우리 일상생활과 밀접한 관련을 갖는 임대료, 전세 및 월세와 관련된 정책입니다. 따라서 상생임대인과 착한임대인 조건의 변경 사항, 상생임대 주택의 변화 등을 잘 파악하는 것이 중요합니다.
상생임대인과 착한임대인은 상생임대 주택의 계약 갱신 시에 적용되며 이전 계약 대비 최대 5% 내에서 임대료를 인상하는 임대인을 가리킵니다. 상생임대인 제도는 이와 같은 임대인들이 상생임대 주택을 양도할 때 양도 소득세 면제 혜택을 받을 수 있도록 하는 제도입니다. 이를 통해 전월세 시장의 안정을 도모하는 데 목적이 있습니다.
- 상생임대 주택의 계약 갱신 시 이전 계약 대비 최대 5% 내에서 임대료 인상
- 상생임대 주택 양도 시 양도 소득세 면제 혜택 부여
제도 개편 전후 비교
| 시점 | 신청 조건 |
|---|---|
| 개편 전 | – 임대 개시 시점 1가구 1주택 – 공시 가격 기준 9억 원 이하 주택만 해당 |
| 개편 후 | – 임대 개시 시점에는 다주택자여도, 향후 1주택자 전환 계획이 있으면 인정 – 공시 가격 기준 9억 원 이상 주택도 가능 |
상생임대인과 착한임대인 그리고 상생임대 주택 제도가 개편되기 전과 개편된 후에 어떻게 달라지게 되었을까요? 먼저 상생임대인과 착한임대인의 조건부터 자세히 알아보도록 하겠습니다.
이전에는 상생임대인과 착한임대인으로 인정받기 위해서는 ① 임대 개시 시점 1가구 1주택 ② 공시 가격 기준 9억 원 이하 주택 조건을 만족시켜야 했습니다.
그러나 상생임대인과 착한임대인 제도가 개편되면서 앞으로는 주택의 가격과는 무관하게 상생임대인으로서 인정받을 수 있으며, 임대 시작 시점에서 다주택자여도 앞으로 1주택자로 전환할 계획이 있는 임대인도 상생임대인 혜택을 받을 수 있도록 개선되었습니다.
또한 이전에는 조정대상지역의 주택이더라도 1세대 1주택인 경우에만 해당 주택에서 2년간 거주한 경우에 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 그러나 상생임대인 제도의 개선으로 인해 ‘2년 거주 조건’을 갖추지 않더라도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
신청 조건
상생임대인과 착한임대인 혜택을 누리기 위해 갖추어야 할 조건들이 있습니다. 해당 조건에는 아래와 같은 요건들이 있습니다.
- 이전 계약 대비 최대 5% 내에서 임대료 인상
- 최소 2년 이상의 임대 기간 계약 체결
- 직전 임대차 실제 계약 기간이 1년 6개월 이상, 상생 임대차 계약이 2년 이상
- 상생임대 주택은 최종 1세대 1주택으로 유지
위 모든 조건을 만족해야 상생임대인 또는 상생임대 주택으로 인정받을 수 있습니다 다만 임대인의 의도와 상관 없이 임차인의 사정으로 2년 임대 계약을 완료하지 못하는 경우에도 상생임대인 혜택을 받을 수 없다는 사실을 유념하셔야 합니다.
또한 상생임대인 또는 상생임대 주택 조건을 모두 충족하더라도 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 사이에 체결된 계약만이 상생임대인 또는 착한임대인, 상생임대 주택 계약으로 인정받을 수 있다는 사실을 기억해두시면 좋습니다.
양도세 혜택 (비과세, 장기보유특별공제)
상생임대인과 착한임대인으로 인정되면 실제로 어떤 세금 혜택이 제공되는지 알아보겠습니다.
가령 10억 원에 주택을 구입한 후에 이를 15억 원에 판매하는 상황을 생각해 봅시다. 이 경우 차액인 5억 원에 대해서는 일반적으로 40%의 양도세율이 적용되어 약 2억 원 가까운 세금을 지불해야 합니다.
그러나 상생임대인과 착한임대인 조건을 충족하여 상생임대 주택으로 인정받게 되면 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 양도세를 부담하게 됩니다. 더불어 장기보유특별공제를 활용할 수 있다면 세금 부담을 10분의 1 수준으로 감소시킬 수도 있습니다.
뿐만 아니라 장기보유특별공제도 적용 받을 수 있게 되었습니다. 1주택자 양도소득세 장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간을 합산하여 최대 80%의 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
- 보유 기간 (최대 40%) + 거주 기간 (최대 40%) = 최대 80% 공제
상생임대인 제도 외 참고 자료
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상생임대인 제도 마무리
이번 글에서는 상생임대인 제도 관련 정보에 대해 함께 살펴보았습니다. 상생임대인 제도 신청 방법, 양도세 혜택, 세액공제 등과 관련해서 자세한 내용이 궁금하신 분들은 말씀드린 내용들 참고되셨길 바랍니다.